Einflussfaktoren auf den Ackerlandpreis

Der Ackerlandpreis wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Bodenqualität, Wasserverhältnisse, Bodenoberfläche, Klima, Erreichbarkeit, Schutzgebiete, Höhe der Pacht, Pachtdauer, regionale landwirtschaftliche Strukturentwicklungen und die regionale Nachfrage spielen eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Acker- und Grünland. Das führt dazu, dass Ackerland mit gleichen Ackerzahlen regional zu unterschiedlichen Preisen gehandelt wird. Verkaufspreise lassen sich nicht einfach aus Kaufpreissammlungen und Preisveröffentlichungen herleiten, ohne dabei regionale und strukturelle Besonderheiten zu kennen.
Als Ackerlandmakler kennen wir viele Besonderheiten und haben Markterfahrungen, die für Sie bei Verkauf oder Verpachtung sehr wertvoll sein können.

HINTERGRUND: Landwirtschaftliche Flächen in Deutschland

Die Preise für landwirtschaftliche Flächen steigen, sowohl in Deutschland als auch in vielen anderen Teilen der Welt. Die Gründe hierfür variieren. Mit Blick auf wichtige internationale Märkte spricht die Weltbank von einem Global Land Rush, getragen von grenzüberschreitenden Käufen durch ausländische Vermögensfonds, Nahrungsmittelproduzenten und anderen Akteuren der internationalen Agrarwirtschaft. Der Anstieg der Preise in Deutschland mag hiervon beeinflusst sein, er hat aber vor allem eigene Ursachen. Begonnen hat der aktuelle Aufschwung im Jahr 2006. Die Zahl der transagierten landwirtschaftlichen Flächen und die damit verbundenen Geldumsätze sind seitdem tendenziell nach oben gerichtet, aber vor allem die Preise starteten in diesem Jahr eine kräftige Aufwärtsentwicklung. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes legten die Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen von 2005 bis 2011 deutschlandweit um rund 55 Prozent zu, was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,6 Prozent entspricht.

Bei der Bewegung der Entwicklung der Preise sind zwei Aspekte einzubeziehen: Zum einen war die Entwicklung vor dem jüngsten Aufschwung über einen längeren Zeitraum negativ beziehungsweise durch Stagnation geprägt. Der kräftige Anstieg der letzten Jahre kann insofern auch als Aufholprozess gesehen werden. Zum anderen sind je nach Region sehr unterschiedliche Entwicklungen festzustellen. Außergewöhnlich deutlich fiel die Aufwärtsbewegung in den neuen Bundesländern aus. Hier stiegen die Preise von knapp 4000 Euro je Hektar um mehr als 120 Prozent, wobei die Preisdynamik zuletzt noch an Geschwindigkeit zulegte. Sehr viel schwächer war dagegen die Teuerung der landwirtschaftlichen Flächen in den alten Bundesländern. Die ausgeprägten Ost-West-Differenzen in der Preisentwicklung haben ihr Pendant in enormen Unterschieden im Preisniveau. In den Landkreisen der neuen Bundesländer sind die Kaufwerte auf landwirtschaftliche Flächen sehr viel niedriger als in den Kreisen der alten Bundesländer, wobei auch innerhalb Westdeutschlands ein signifikantes regionales Gefälle existiert. Dabei zeigt sich, dass es nicht zuletzt in jenen Regionen, in denen die Preise besonders niedrig sind, zu besonders starken Wachstumsraten gekommen ist. Die stark steigenden Preise für landwirtschaftliche Flächen in den östlichen Bundesländern sind also zu einem großen Teil Ausdruck einer langsamen Annäherung der Preise in Ostdeutschland an westdeutsches Ninveau. Aber auch nach einer mehrjährigen Anpassung, verbleiben weiterhin erhebliche Preisniveaudifferenzen. Trotz des beispiellosen Wachstums über die letzten sechs bis sieben Jahre nehmen sich die Preise mancherorts weiterhin gering aus, wenn die durchschnittlichen Preise in Nordrhein-Westfalen oder Bayern als Maßstab herangezogen werden. Dies lässt erwarten, dass die Teuerung im Bundesdurchschnitt vorerst anhalten wird.

Autor: Franz Eilers
Quelle: IVD/AIZ/Das Immobilienmagazin 10/2013

HINTERGRUND: Verhältnis zwischen Pacht und Preis

In der aktuellen Diskussion stehen meistens die Preise für landwirtschaftliche Flächen im Vordergrund, weniger häufig ist von der Entwicklung und der regionalen Struktur der Pachtentgelte die Rede. Allerdings besteht zwischen Preis und Pacht nicht nur ein enger Zusammenhang, sondern die Pacht bestimmt im Wesentlichen den Preis der Acker- und Grünlandfläche. Dieser Punkt verdient insofern Betonung - und zwar mit bewertungsspezifischem Akzent -, als zur Marktwertermittlung von landwirtschaftlichen Flächen in der Regel nicht das Ertragswertverfahren, sondern die Methodik der Vergleichspreise herangezogen wird. Dabei sind landwirtschaftliche Flächen aufgrund ihres Ertragswert-Charakters eindeutig der Kategorie "Ertragswertimmobilie" zuzuordnen. Landwirtschaftliche Flächen dienen der Güterproduktion, und ihr Wert ergibt sich aus dem Entgelt, das ein Nutzer bereit ist, für die Überlassung der Flächen zu bezahlen. Die Pacht ist also die primäre Größe, aus der sich die sekundäre Größe Preis ableitet. Hohe oder niedrige, fallende oder steigende Preise sind gewöhnlich die Folge hoher oder niedriger, fallender oder steigender Pachtentgelte. Wenn also hierzulande erhebliche regionale Unterschiede im Preisniveau bestehen, so liegt das primär daran, dass vergleichbar regionale Unterschiede in der Höhe der Pachtentgelte existieren.

In Deutschland sind etwa 60 Prozent der landwirtschaftlichen Flächen verpachtet und rund 40 Prozent durch die Eigentümer bewirtschaftet. Gemäß der Landwirtschaftszählung 2010 liegen die durchschnittlichen Pachtentgelte zwischen unter 100 Euro je Hektar und über 600 Euro je Hektar, wobei die statistischen Ämter des Bundes und der Länder darauf verweisen, dass die im Einzelnen vereinbarten Entgelte noch eine sehr viel größere Spannweite aufweisen. Ein sehr hohes Preisniveau kennzeichnet demnach große Teile von Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen sowie verschiedene Regionen in Bayern. Auf der anderen Seite der Skala finden sich vor allem Kreise in den neuen Bundesländern. Hier ist je Hektar landwirtschaftlicher Nutzfläche weniger zu zahlen als in den Kreisen der alten Bundesländer. Hohe Pachtentgelte in Landkreisen wie zum Beispiel der Landkreis München, der Main-Taunus-Kreis oder der Landkreis Offenbach, die in der Nähe einer wirtschaftsstarken Stadt mit deutlichen Einwohnerzuwächsen liegen, deuten auf eine zunehmende Flächenkonkurrenz zwischen Landwirtschaft, Industrie und Wohnen hin. Seit Jahren wächst in Deutschland die Siedlungs- und Verkehrsfläche vor allem zu Lasten landwirtschaftlicher Flächen. Nimmt man die Zahlen aus dem Jahr 2010, so sind das 78 Hektar pro Tag, die sich über ein Jahr auf 1,5 Prozent der gesamten Landwirtschaftsflächen Deutschlands aufaddieren.

gekürzt/Autor: Franz Eilers
Quelle: IVD/AIZ/Das Immobilienmagazin 10/2013

HINTERGRUND: Bestimmungsgründe der Pacht

Wenn Entwicklung und Struktur der Preise landwirtschaftlicher Flächen im Wesentlichen durch die Pacht bestimmt werden, was erklärt die Pacht, ihre Entwicklung und Struktur? Nach betriebswirtschaftlicher Konvention ist davon auszugehen, dass landwirtschaftliche Flächen gepachtet werden, wenn diese über kurz oder lang finanzielle Erträge erbringen, die die zu zahlenden Pachtentgelte um eine angestrebte Mindesthöhe übersteigen. Nur unter dieser Voraussetzung ist die Bewirtschaftung der Flächen für Pächter ökonomisch erstrebenswert.

Sieht man von Nutzungsumwidmungen und kurzfristigen Preisschwankungen landwirtschaftlicher Produkte ab, sind Erträge, die Acker- und Grünlandflächen abwerfen, vor allem von natürlichen sowie energie- und agrarpolitischen Bedingungen abhängig. Die natürlichen Bedingungen werden üblicherweise an einer standardisierten Messzahl gemessen, die für die Güte der Böden steht. Diese Zahl, die zwischen Acker- und Grünland unterscheidet, gibt die (durchschnittliche) Bodenfruchtbarkeit für die jeweilige landwirtschaftliche Nutzfläche an und ist als zusammengefasster Indikator für die Qualität der Böden, die klimatischen Bedingungen und die Bodenoberfläche (Bodenrelief) zu betrachten.

Der Einfluss der natürlichen Bedingungen auf die landwirtschaftliche Produktion ist langfristig gesehen durch zahlreiche technische und wissenschaftliche Fortschritte verringert worden. Bodenverbesserung durch Düngung, Reliefgestaltung und Bewässerung sind typische produktivitätsfördernde Maßnahmen, die hierzu zählen. Insofern reichen Acker- und Grünlandzahl heute nicht mehr aus, das regionale Pachtgefüge für sich genommen umfänglich zu erklären. In der Tat ist zu beobachten, dass die Pachtentgelte immer weniger von der Güte der Böden und - bei begrenztem Angebot an Flächen - immer mehr von der regionalen Nachfrage bestimmt werden. Diese Nachfrage wiederum ist eng mit der Art und Intensität der landwirtschaftlichen Produktion verbunden. Zudem hat in den letzten Jahren mit der flächenintensiven Nachfrage nach Biomasse eine zweite, Pachtrelevante Determinante rasch an Bedeutung gewonnen.

Art und Intensität der Landwirtschaft spiegeln sich zuvorderst in der Betriebsform wider, die in der jeweiligen Region vorherrscht. Unterschieden wird üblicherweise zwischen Futterbau- und Weideviehbetrieben, Dauerkulturbetrieben, Ackerbaubetrieben und Veredelungsbetrieben. Die vorliegenden Zahlen belegen sehr deutlich, dass in den Landkreisen, in denen Veredelungsbetriebe vorherrschen, mit großem Abstand die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte gezahlt werden, obgleich die dortigen Böden durch eine vergleichsweise geringe Qualität gekennzeichnet sind. Typische Regionsbeispiel hierfür sind die niedersächsischen Landkreise Vechta und Cloppenburg, die beide eine hohe Viehhaltung je Hektar landwirtschaftlicher Fläche aufweisen.

gekürzt/Autor: Franz Eilers
Quelle: IVD/AIZ/Das Immobilienmagazin 10/2013